bsport体育因此,在楼市动荡之际,购房者除了关心房价,还需要了解楼盘的户型、区位、开发商、“三道红线”涉及情况等。在此环境之下,国企、央企或准现房成为了较为安全的选项。
一般来说,新建项目的交房周期为两年到三年,如此长的周期,存在太多的不确定因素。而准现房,不仅可以避开烂尾这个大坑,同时还可以更直观的看到项目的优点和缺点。另外,交房越早还可以越早办理房产证,未来若转手,周期也更短。
接下来,笔者就为大家盘点一下目前福州在售的现房项目,看看这些楼盘都在哪里、规划如何、现在的进展如何、是否适合自己买?
保利天玺(天空之城)位于北区板块,作为五四北板块近即年的流量大盘,天空之城体量较大,从2018年12月首次开盘至今,如今已交房超过1年。项目分为AB两个地块,包括住宅、商业两种形态,为纯商品房,与板块内安商房混合的楼盘相比,有一定优势。
龙湖云峰原著位于北区板块,北侧紧挨着杨廷湖,有一定的自然景观优势,项目为纯商地块,户型设计尚可,作为龙湖在福州市区交房的首个楼盘,龙湖云峰原著也秉承龙湖一直以来的高品质与社区园林优势。
不过项目距离地铁较远,主要依靠驾车出行,周边都是在建楼盘,配套也比较匮乏,整体区位条件较一般,加上板块内库存较多,竞争压力大,从2018年底开盘至今,10万方的体量整整3年半时间,销售周期较长,高层已售罄,目前主要在卖叠墅产品。
绿城柳岸晓风位于北区板块,纯商品房楼盘,是绿城进驻福州的首个项目,小区整体品质不错,实景呈现效果较好。项目周边在建新店外环路东段,对未来开车出行有较大帮助。
但小区周边配套及整体区位、城市面貌等存在明显硬伤bsport体育,且小区以改善户型为主,门槛相对较高,目前剩余的大面积产品也较多。
楼盘位于东二环板块,靠近地铁4号线横屿站(在建中),未来轨道交通出行较为便利。户型设计尚可,三房户型在市面上优势较大,不过项目内存在安商房,且没有分栋,与安置房混合建筑,周边竞品也较多,项目目前处于尾盘状态。
小区安置房占比较高,实际可售体量并不高,从2020年5月开盘至今,之所以销售缓慢,除了安置房与商品房混合建筑,与其开发商遇到的经济困扰也有一定关系,不过目前项目能顺利交房,也值得肯定。
水晶榕著作为厦门住宅进驻福州的首个楼盘,其楼面价高达2.2万/㎡,项目也从最初的2.9万/㎡,逐渐降到如今的2.5万/㎡,几乎是亏本销售。该项目体量并不大,不足10万方,从2019年9月首次开盘至今,已有两年半时间,交房至今也已将近1年,销售情况也比同期在售的楼盘更为缓慢。
究其主要原因,除了市场的客观因素外,该楼盘主要临近“奥体三件套”,大部分客户避而远之,如今虽然现房限售,但主要依靠分销,目前也逐渐进入尾盘阶段。
项目位于义序版块,由厦门国企国贸打造,项目主力户型为88-110㎡,以刚需为主bsport体育,符合板块定位。周边商业和医疗等配套尚在完善中,周边城市面貌有待提升。
楼盘体量较大,分为两期开发,已交房的一期已几近售罄,二期的交付标准也可参考一期,购房者可实地考察其优劣势。
融创福州府为近两年义序板块的流量大盘担当,从2020年6月开盘至今,也已将近两年时间。因项目体量大,临近机场的噪音污染,加上市场因素,销售周期也较长,目前安置房和商品房都已交付。
作为融创在福州的扛鼎项目,福州府的交付也引发市场认可,尤其是安置房也获得了诸多好评。
项目主推82-126㎡的高层户型和127-135㎡叠拼户型,目前主要在售别墅,高层产品基本售罄。
中海锦江城位于三江清富片区,当时中海之所以斥重金拿下双联地,主要因为泰禾打造的文旅城坐落于此,加上市场预期向好,该项目的楼面价高达1.8万/㎡,并定位为中海的中高端产品系——紫御系,销售定价也向2.8万,甚至3万/㎡看齐。
后续由于市场风向急转,开发商变故等原因,导致整体板块发展萎靡,也沦落为目前三江口最为惨淡的板块,项目也由最初的紫御江山改名为中海锦江城,价格由最初的2.4万/㎡,降到如今的1.7万,降幅高达30%,自然也因成本降了标。
楼盘距离地铁1号线公里,对于郊区盘而言没有了地铁加持劣势较大,此外项目周边大多数配套还在开发中,总体而言区位较差,目前项目推出的特价房,单价仅1.5万/㎡,售价远低于楼面价。
名城紫金轩位于马尾快安板块,距离主城区较近,后续通往马尾的2号线东延线建成,交通方面也将更加便捷。名城中心广场、东江滨公园等周边配套足够满足日常生活所需。
名城悦郡位于马尾快安板块,是马尾地 王,楼面价高达2.2万/㎡,该楼盘离学校、商场、产业园等都比较近,足够满足日常所需。
项目体量较小,一共有三幢楼,以小户型为主,为37㎡一房、45㎡两房和57㎡三房。由于面积小,所以总价也不高,适合想在福州定居或者短期内过度的年轻人。目前,项目仍有2/3的房源未推出。
长乐澜山是由融信、金辉、大东海共同开发的一个项目, 占地约188亩,分为A,B两个地块开发建设的,容积率较低,只有1.5。项目位于长乐中心路段,周边生活氛围较好,10分 钟内到达长乐各个商圈,20分 钟可以到达福州主城区。
不可否认,能把期房卖成现房,这些项目多多少少会因为地段、宣传、产品、户型、体量、总价等等原因,而从“期房”被迫卖到“现房”。毕竟那些地段好、性价比高的项目早就清盘了。
不可否认,开发商前期高价拿地,后期低价卖房的现象屡见不鲜。加上市场限价,与拿地时预期的价格不符,蓄客效果也不理想,就无限期延长开盘时间。
尤其是低价拿地的房企有提前跑量的优势,导致同板块内客户被提前消耗,高价地项目不得已陷入被动境地,最终只能以价换量,既延误了销售周期,又亏的一塌糊涂。
这类原因在福州卖成现房的情况是最多,大多集中在外围板块,如北区板块、三江口板块和桂湖板块等。这些板块内楼盘较多,且扎堆在卖,库存较大,但需求量实际上没有那么大,在去化速度慢的情况下,都卖成现房也就不奇怪了。
有些位于偏远板块由于区域成熟度不够,配套匮乏,如果楼盘定位改善,价格太高或是户型面积太大,导致总价过高,能够买得起的人群有限,因此长期处于平销状态,时间一久卖着卖着就成了现房。还有部分楼盘由于临近殡仪馆、铁路、高架桥,或者项目内存有大量安置房、户型设计不合理,从而导致滞销。
最后,笔者还是想要告诉购房者,即使是“眼见为实”的现房,也要尽量优先选择大开发商。毕竟“现房”只能规避烂尾的风险,但无法规避“差物业”带来的伤害,所以,选择国企、央企等大品牌房企,也会更安心。
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